Qu’est-ce que la VEFA ?
La Vente en l’État Futur d’Achèvement, ou vente sur plan, est un contrat permettant d’acheter un bien immobilier neuf avant sa construction ou pendant les travaux. En signant ce contrat, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du terrain ainsi que des constructions déjà réalisées. Le reste de l’ouvrage devient sa propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux, avec des paiements échelonnés à chaque étape.
Conformément à l’article 1601-3 du Code civil, ce mode d’achat est strictement encadré par la loi et offre un haut niveau de sécurité juridique. Il s’agit, avec l’achat clé en main, de l’un des deux grands modes d’acquisition dans l’immobilier neuf.
Les étapes clés de la VEFA
1. Le contrat de réservation
Le promoteur présente le projet (plans, délais, prestations, etc.) et un contrat de réservation est établi. L’acquéreur dispose alors d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat.
2. Le dépôt de garantie
Un dépôt de garantie (souvent 5 % du prix) est versé sur un compte bloqué jusqu’à la signature de l’acte de vente.
3. L’acte de vente notarié
Généralement signé quelques mois plus tard, ce contrat authentique officialise la vente et détaille les modalités de paiement et de livraison.
4. Les paiements progressifs
Les sommes dues sont versées selon l’avancement du chantier :
- 35 % à la fin des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement ;
- Le solde de 5 % à la livraison (ou consigné en cas de réserves).
5. Livraison et prise de possession
À la remise des clés, un procès-verbal est établi. L’acheteur peut y consigner ses éventuelles réserves.
Garanties légales : une protection renforcée
L’achat en VEFA inclut plusieurs garanties :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : couvre les défauts signalés après la livraison.
- Garantie biennale (2 ans) : protège les équipements dissociables du bâtiment.
- Garantie décennale (10 ans) : couvre les dommages affectant la solidité ou l’habitabilité.
- Garantie de surface : l’acheteur peut contester si la surface livrée est inférieure de plus de 5 % à celle prévue.
- Garantie d’isolation phonique (1 an) : impose au promoteur de respecter les seuils réglementaires.
- Assurance dommages-ouvrage : permet une réparation rapide des dommages couverts par la décennale.
En cas de défaut ou d’inachèvement
Deux garanties permettent de sécuriser l’acheteur :
- Garantie de remboursement : si le chantier n’est pas lancé, l’acheteur est remboursé.
- Garantie financière d’achèvement : si les travaux ne vont pas à terme, un tiers (banque, assureur) prend le relais pour finir le projet.
En cas de non-conformité à la livraison, l’acheteur peut consigner le solde du prix et saisir la justice dans un délai de 13 mois pour obtenir réparation, indemnisation, voire l’annulation de la vente.
Avantages d’un achat en VEFA
- Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
- Possibilité de TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU sous conditions ;
- Logement personnalisable, conforme aux dernières normes (RT 2012, RE 2020) ;
- Projet validé par la municipalité et soumis à des études techniques rigoureuses ;
- Accompagnement juridique et professionnel durant tout le processus ;
- Accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
La VEFA inversée : une exception utile
Depuis 2015, la VEFA inversée permet à un organisme HLM de vendre jusqu’à 30 % des logements d’un programme social à des particuliers. Ce dispositif favorise la mixité sociale dans les projets immobiliers neufs.
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après un achat en VEFA ?
Oui, dans un délai légal de 10 jours après la réception du contrat de réservation.
Qui peut acheter en VEFA ?
Toute personne physique ou morale, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.
Comment est fixé le prix ?
Le prix est déterminé par le promoteur et mentionné dans le contrat de réservation, parfois avec des clauses de révision encadrées.
Pourquoi acheter en VEFA aujourd’hui ?
Pour bénéficier d’un logement neuf, aux normes, personnalisable, avec des avantages fiscaux et financiers non accessibles dans l’ancien.